城投，热烈“拥抱”长租公寓

最近，上海城投拟以6.4亿元收购“馨伴寓”项目，其中有一部分收购额来自国泰君安城投宽庭保租房REIT净回收资金的90%（监管资金）。上海城投的收购方式与基金相互打通是一种什么融资方式？如今，城投下场做公寓已不是鲜事，在响应政策规模扩张的背景下，各地城投是如何面对公寓板块的？规模之下的城投仅仅只是充当公寓开发商的角色吗？

上海城投拟6.4亿元收购馨伴寓

近日，上海城投控股股份有限公司发布关于子公司参与设立有限合伙企业并收购漕宝路项目的公告。公告披露，其全资子公司上海城投房屋租赁有限公司拟出资不超过6.4亿元，与上海国有存量资产盘活私募投资基金合伙企业（有限合伙）共同发起设立有限合伙企业。

合伙企业将作为主体以其自有及自筹资金，通过上海联合产权交易所参拍收购标的公司上海馨伴寓置业有限公司100%股权及标的公司股东华鑫置业（集团）有限公司（以下简称“华鑫置业”）对标的公司享有的股东借款债权，进而投资徐汇区田林板块244-19地块的租赁住房物业项目（以下简称“馨伴寓项目”）。

几天后，国泰君安城投宽庭保障性租赁住房封闭式基础设施证券投资基金（以下简称“国泰君安城投宽庭保租房REIT”）发布公告，宣布原始权益人变更净利回收资金用途。本次变更将净回收资金的90%（监管资金）用于“馨伴寓项目”，拟使用募集资金规模4.14亿元。

本次交易标的公司为上海馨伴置业有限公司100%股权，但根据公告披露，截至9月30日，公司资产总额为14.43亿元，负债总额为11.98亿元，净资产为2.45亿元。搜索显示，公司在2023年的净利润为-14.63万元，而在2024年1-9月的净利润恶化到-2879.96万元。这意味着馨伴寓项目处于亏损阶段，且亏损额在进一步加大。

为什么亏损继续加大，上海城投还收购馨伴寓？

被收购的上海馨伴寓置业公司成立于2018年，由华鑫置业100%持股，华鑫置业则由上海仪电（集团）有限公司100%持股，是上海市国有资产监督管理委员会所属的国有大型企业集团。可见，馨伴寓出身便自带国资背景。

同时，馨伴寓是华鑫置业在租赁住房领域独立操盘的首个保租房公寓项目，总用地面积1.8万平方米，总建筑面积7.1万平方米，由五幢7至25层的白领公寓组成。项目于2020年1月6日开工建设，2021年12月22日顺利完成结构封顶。一年的时间，项目以“整体规划、共享共用、不设围墙、自动化楼宇管理”为开发理念，形成“一带一轴两庭院”、既开放又围合的生活空间感，社区广场将园林景观与建筑相融合，这个时候的馨伴寓已经有了社群街区的概念。公寓还拥有办公、会客、交友、健身等社交场所，共享出不止是空间的交融还有人与人的交流。

此外，作为保租房公寓项目还得到上海市徐汇区保障性租赁住房工作领导小组办公室的认可。同样的国资底色、先进的规划理念搭配首个保租房的产品属性，不失为一种“优质资产”。

根据上海瑞资产评估有限公司出具的资产评估信息，截至评估基准日（2024年5月31日），上海馨伴置业有限公司资产账面价值为14.77亿元，评估值为16.6亿元，负债账面价值为12.08亿元，评估价值为11.90亿元，净资产账面价值为2.69亿元，上海馨伴置业有限公司100%股权对应评估值约为4.70亿元。高于评估价收购“馨伴寓项目”，抛开馨伴寓自身优势之外，还有上海城投对于住房租赁市场前景的看好。

有进有退的城投宽庭

上海城投对于住房租赁市场前景的看好始于2018年拿地开始。

2018年—2021年期间，上海城投共计拿下7宗R4纯租赁用地（一种特定的土地利用类型，特点是“自持70年”和“只租不售”）、4块配建租赁用地和1块拿地自持租赁用地其中已有多个项目成功投入运营。

2019年8月8日，上海城投响应“租购并举”的国家战略，积极投身住房租赁业务，发布旗下租赁住宅品牌——城投宽庭。

城投宽庭首个入市的湾谷社区项目属于自有商办楼改建为租赁房项目，可提供852套租赁房源，包括一房到三房产品。首个保租房项目——江湾社区是2022年上海推向市场最大体量的R4用地保障性租赁房项目，也是上海城投推向市场的首个保障性租赁新区。自推出品牌的五年里，上海城投作为地方国有企业，积极承担保租房主力军的重任，已建设运营8个社区、落实房源近1.7万套、服务超2.5万人。

观察发现，包括此次收购“馨伴寓项目”在内，上海城投主要通过购置资产、存量改造以及自建租赁住房物业等市场化方式推进住房租赁项目的建设，并长期持有资产进行运营管理，实现规模扩张。可以看出，城投宽庭投入的项目采用直营直管的重资产模式，从土地获取到竣工交付，各个环节亲力亲为，全程参与。目前在营的八大租赁社区已完成上海四大区域杨浦区、浦东新区、闵行区以及崇明区的布局。

城投宽庭深耕保租房领域，已入市项目中除最先开发的湾谷社区，其他七个租赁社区属于保租房项目，落地上海各类战略新兴产业及城市发展重点区域，保障高新产业、服务文化创意产业等区域人才安居。同时，城投宽庭九星社区推出“新时代城市建设者管理者之家”，为城市建设者提供100张床位，月均租金不到1000元，为不同群体提供安居之“家”。

在出租率表现上，截至6月底，江湾社区和光华社区合计出租率超90%，湾谷社区出租率超90%，浦江社区出租率约75%，张江社区出租率约67%，临港社区出租率约87%，长兴岛泊湾社区出租率约85%，于6月4日最新开业的九星社区期末出租率超55%。

保持较高出租率的切入口，还有一方面商业氛围的功劳。城投宽庭旗下的租赁社区配套运营子品牌——宽庭荟，负责管理和运营社区内部的商业和公共空间。这是城投宽庭对消费客群在商业地块与居住街区融合中所创作的居住想象。

上海城投保租房的“摊子”是越铺越大了。上海十四五目标是47万套，截至9月底，上海已累计建设筹措保租房约53万套（间）、供应33.1万套（间），分别为“十四五”期末规划总量的88%和83%。指标的完成上海城投功不可没，在“猛冲”的同时，上海城投也在住房租赁资产退出端拥有实质性进展。

今年1月12日，上海城投以旗下江湾社区及光华社区作为底层资产成功发行了国泰君安城投宽庭保租房REIT，募集资金规模高达30.50亿元，成为长三角区域企业首单保租房REITs项目，同时也是住房租赁市场上发行规模最大的保租房REITs。

基金的原始权益人为上海城投房屋租赁有限公司，基金管理人、资产支持证券管理人为国泰君安。其底层资产为江湾社区和光华社区，社区定位面向上海新市民、新青年的高质量保租房项目，总共为市场供应近3000套租赁住房，建筑面积约16.94万平方米。

如此看来，上海城投通过较高出租率的社区，作为融资上市基金的砝码，流通的现金流再反哺其他公寓项目，馨伴寓便是其中一例。若完成馨伴寓的收购计划，公司将纳入上海城投合并报表范围，成为另一种现金流的方式存在。

今年第三季度，国泰君安城投宽庭保租房REIT单季度营收4405万元，净利润为1953.87万元，经营活动产生的现金流量净额为3613.76万元。两项指标均位居5单保租房REITs首位。

基金初始投资的江湾项目及光华社区项目的经营收入，主要通过保租房和商业房的租赁、停车场经营等获取。报告期内，两个社区项目合计营收4358.37万元，基础设施资产保持平稳运营，租户结构稳定、分散面积广。截至9月底，项目公司租金收缴率为99.69%。

同时，2022年6月，上海首单长租公寓CMBS产品西部证券-上海城投控股-宽庭住房租赁资产支持专项计划成功发行，项目优先级发行规模10.8亿元。该产品则以湾谷社区作为标的资产，社区的租金作为偿还的来源。该专项计划使上海城投实现湾谷社区资产的提前变现，即未来的租金收入一次性或者分期转化为当前现金流入，从而达到资产退出的效果。

规模的扩张与基金的成功发行并不冲突，反而有助于上海城投更好地实现轻重资产的分离，灵活地布局公寓赛道，建立上市途径，高速滚动扩大公寓的投资规模。上海城投通过城投宽庭前进的规模扩张步伐和证券化的资产退出途径，实现“张弛有度”的投资行为，从而获取长期收益。

城投3招“进入”公寓

众所周知，2015年国家就提出租购并举的方针，开始重视是2020年将方针列入“十四五”计划，并推出一系列政策加快租购并举的措施。在这一政策框架下，城投公司扮演着重要的角色。如今来到2024年底的时间节点，“十四五”计划即将迎来尾声，从提出方针到出台政策再到具体施行，城投究竟靠什么真正进入长租公寓领域？

主动市场化，以品牌切入

与上海城投情况相同，想要快速扩张布局公寓市场，以品牌为抓手往往更容易标准化、容易规模发展，更容易形成自己的特色语言。因此，很多城投是这么做的，但有别于城投宽庭的是，品牌的诞生是为占领一部分的保租房份额为出发点。

2021年下半年，苏州发布《关于加强苏州市人才租赁住房保障工作的若干意见》，提出要按有关规定鼓励利用既有商业、办公、集宿楼、工业、仓储用房等存量建筑改建保障性租赁住房。2022年，苏州发布了《苏州市发展保障性租赁住房实施办法》，给予多种政策支持保障性租赁住房发展，通过新建、利用非居住存量房屋改建和将符合条件的存量房源纳入管理多种方式筹集，鼓励各类市场主体积极参与保障性租赁住房筹集。简而言之，苏州对于保租房房源的筹集主要通过新建、改建和存量纳入三种方式。

苏州城投下属子公司——苏州城投住房租赁有限公司旗下公寓品牌“苏享家”便是具体施行的一方。苏享家·阳澄湖公寓项目是其“存量资产+改建”的成功案例，原建筑由苏州太谷科技投资发展有限公司持有，已闲置多年，现已将闲置楼宇盘活，改造为保租房，有效解决度假区高端人才生活配套不足问题，满足项目周边产业园、科技园及各大公司用房需求。

锁定核心区域，多样产品模式

公寓作为一种特定的商业地产，结合了居住与商业的双重功能，成为锁定核心区域的方式之一。广州城投倾力打造的百万级“体育+”文旅商综合体——广州城投足球公寓便是其中独一份的存在。

公寓位于广州市番禺区汉溪大道中，紧邻地铁7号线谢村站，两站就到广州南站。不仅是亚太TOD枢纽，更是大湾区都会圈的重要节点。市区与周边城市即可轻松到达，公寓周边还汇聚多条公交线和主干道。同时，公寓拥有世界级的球场，还规划了体育赛事中心、综合商业中心、健身休闲中心、教育培训中心、文娱活动中心五大业务体系。

公寓不单依托多元化的交通出行方式与丰富密集的商业综合体，还打造出设计多样的户型，提供约25-92㎡的轻奢平层公寓和约45-95平的百变LOFT产品。多样的产品模式，即适合单身青年自住，也适合家庭居住或投资出租，满足不同人群的居住需求。

借助外力，曲线发展

当然，在探索公寓这个未知板块的途中，也有借助外力曲线发展的选手。

11月15日，南宁城投携手华住集团打造江南区首个大型租赁住宅社区——城投·城家社区开业。该社区位于南宁市江南区沙井片区智兴路9号美林湾项目内，是华住集团城家公寓进驻南宁的首个租赁项目，也是江南区首个大型租赁住宅社区项目。社区由6栋18-33层的住宅楼构成，总建筑面积约10万平方米，供应可租赁房源2448套。

南宁城投借力的是华住酒店集团和IDG资本投资创建的专业公寓服务运营商品牌——城家公寓。数据显示，城家三季度新签约了一系列项目，全国签约项目的房量总计7184套，涉及16个项目，表现出强劲的发展势头。同时，南宁市2020年被国家列入住房租赁市场发展试点城市，南宁城投主动履行国企担当，积极探索以市场化模式运营住房租赁项目，并获得南宁市江南区2021年第一批中央财政支持住房租赁市场发展试点补助资金。

公寓项目的联手，发挥出华住品牌和本地国企整体双方的优势，协力打造属于南宁市的公寓标签。

城投做公寓的“注意事项”

城投在公寓上的动作属实不少，为了规模数量的增长各种市场化行为频频。不过，也许都是一些市属的地方企业品牌，所以负责属地内的租赁市场，且分工明确、边界清晰。特定规模之下的市场份额越来越多，那么亲自下场做公寓的城投如何利用自身优势，做出和运营好更有温度的公寓产品？是值得重视的“注意事项”。

观察多数城投做公寓的解题思路，基本上围绕位置交通、户型方式、园区配套、室内配套等一些硬件设施的便利程度来展开规划，当然一个项目的开发绕不开成本、去化、速度等因素，但这些带入开发商视角思考项目的逻辑，还是更倾向于数字经济理论，除开经济账之外的领域，城投面对的是需要温暖、归属感、烟火气等不同情感需求的人。

美国著名社会学心理学家亚伯拉罕·马斯洛（Abraham Maslow）曾提出过著名的“需求层次理论”，把人类的需求化分成一座金字塔，并划分成五个层次，依次是生理需求、安全需求、社交需求、尊重需求、自我实现需求。也许公寓是可以成为不仅满足住所、睡眠这些生理需求的载体，也可以是更高需求的精神“避难所”。

一是解构空间模块，丰富公寓概念。从初始公寓项目的空间规划说起，打破平面的公寓概念，从三维的视角丰富空间，交错不同功能的区域空间，形成可以汇聚更多人群的共享交流空间。

这方面上海城投宽庭光华社区下足了功夫。光华社区项目的人群定位于青年客群，作为与复旦大学城联系紧密的保障性租赁社区，承担着商品住宅、学校、商办、公共绿化等地块的衔接和地毯上盖引流人群的功能。如此强烈的社会属性，使公寓整体规划以L型住宅为主，以景观组团作为切入点，根据景观与最佳视线交错的地块情况，规划组织地块内空间布局，形成类W形的曲线式组构，通过体块减除与错落，完善体量和形体关系，形成空中花园和天际线。公寓设计钻研的不再是标准化及体系化，而是一个无界开放的青年磁场，是一种生活状态。

二是垂直维护，衍生共享服务。公寓项目建成后离不开社区服务的维护，不管是商业也好、住客也好，都是提供完善共享空间的纽带。上文所提及的“宽庭荟”是布局七大“城投宽庭”社区配套商业板块的抓手。在已开业的江湾社区配套商业中，宽庭荟招商除了常规的超市便利店等便民业态外，还挖掘了“魔女喝喝”精酿啤酒屋、小众精品咖啡品牌“集品咖啡”、热门手工制作体验等，为社区住客提供了休闲放松的消费场所，烘托轻松活跃和精致生活的社区氛围，成为社区商业新模式新风景。此外，还丰富了共享配套，如健身房、游戏室、共享洗衣房、共享厨房、共享办公等；还有公共配套包括接待大厅、社区水吧、阅读区、阶梯教室、影音室等。这些衍生出的共享服务给住客们带来更多便捷，细心贴心的小设置总会让人感受到温暖。

综上，上海城投收购公寓的消息是各地城投规模化公寓的一角，通过自营租赁品牌，利用基金的方式更好地拓宽市场渠道，是上海城投对于公寓板块扩张的理解。当下，城投公寓数量的增速已经看到了城投们对于长租公寓这一业态的持续看好，除了需要尽快对公寓领域的专业理解，也希望城投公寓产品能够更多一些温度，一些情绪，一些理想主义的情怀……