2024年新品应用场景展示。截图自蒙娜丽莎官网
本报记者 于丽丽 李贝贝 北京报道
成也房地产，难也房地产。
曾经吃过房地产带来的红利，如今正在背负沉重的枷锁。房企还不起债，只能拿房来抵。截至今年8月12日，知名陶瓷企业蒙娜丽莎（002918.SZ）已被迫签下13.25亿元的以房抵债协议。
10月25日，《》记者致电蒙娜丽莎，一名工作人员表示，“已经网签或者确权的这部分（房产），我们会通过各种方式去变现。我们会和卖房中介合作，也会自己找渠道，只要能够找到合适的买家就可以！”
被迫签下超13亿元“以房抵债”协议
广东省佛山市是全国民营经济最为发达的地区之一，也是国家历史文化名城，素有陶艺之乡、武术之乡、粤剧之乡之称。
1998年，知名建筑陶瓷企业蒙娜丽莎就在佛山成立。2017年冬天，这家成立近20年的企业在深交所上市。伴随着昔日房地产市场的火热行情，上市后的蒙娜丽莎，连续三年营收与净利润突飞猛进。
然而，行业有周期，生意有起伏。或者说是，成也房地产，难也房地产。虽然曾经一度享受过房地产发展带来的红利，但现在正背负着沉重的“壳”。目前，“工抵房”就像一个忧伤又无奈的音符，始终伴随着蒙娜丽莎。
据蒙娜丽莎2024年半年报，截至今年6月30日，蒙娜丽莎与房企签订“以房抵债”协议金额约为12.96亿元，支付房产预付款1.04亿元，其中已网签合同金额5.53亿元。
七月流火，蒙娜丽莎签署“以房抵债”协议的动作没有停歇。截至今年8月12日，蒙娜丽莎与房企签订“以房抵债”协议金额已高达13.25亿元，支付房产预付款1.05亿元。其中，已网签合同金额约5.89亿元。
10月25日，记者致电蒙娜丽莎咨询“以房抵债”事宜。蒙娜丽莎的工作人员提到，签署抵债协议也不一定能全部交割完成，因为有一部分是期房。另外，虽然签署了十多亿元的协议，但实际确权的很少。
该位工作人员还提到，“已经网签或者确权的这部分（房产），我们会通过各种方式去变现。我们会和卖房中介合作，也会自己找渠道，只要能够找到合适的买家就可以！”
如果这些期房最终盖不起来怎么办？该位工作人员说，“盖不出来，等于这个债务就没法抵销。就还是欠债，（等于）我们的应收款没收回来。”
收到的房子怎么处理？“一个是我们自己消化，比如看员工内部有没有需要，供应商有没有需要，或者其他我们知道想买的（渠道），反正跟卖房子一样。”这位工作人员说，“你有需要的话，也可以看看我们有没有合适的（房子）。”
该位工作人员表示，蒙娜丽莎的这些房子会有一定折扣，因为希望尽快变现。“毕竟持有这些房子，还有一些管理费等持有的成本。”她说。
该位工作人员还表示，“以房抵债”的房企主要是暴雷房企，既然已经暴雷，就证明资金链已经断裂，可能面临退市或者破产重组。“我们肯定是能拿多少是多少，能变现多少是多少，要不然它破产了，到时候偿还的比例会更低。”
截至今年9月，蒙娜丽莎的投资性房地产是1.37亿元，而年初这一数据是3998万元，前后的变动率是241.24%。蒙娜丽莎解释，这主要是因为房地产客户应收账款抵房，用于抵债的房产交付转入。
一年四季，走过三季。10月25日，蒙娜丽莎发布今年三季度报告，这家员工超5000人的私营企业，前三季度营收共35.72亿元，同比下降21.41%。归母净利润1.41亿元，同比下降57.85%。
值得提到的是，过去9个月营收的35.72亿元中，经销业务收入约27亿元，同比下降6.79%，工程战略业务收入约8.7亿元，同比下降47.13%。据了解，工程战略业务主要还是以房地产为主。
回不去的2020年，净利润巅峰时刻
2018年至2020年，蒙娜丽莎的营收从32.08亿元一路高歌猛进至48.64亿元，归母净利润也从3.62亿元增至5.66亿元。回不去的2020年，成为这家公司上市以来净利润最高的年份。
多年来，蒙娜丽莎主要通过经销模式和工程模式两大类进行销售，经销模式是通过经销网络渠道直达终端客户，工程模式通过与工程客户直接签订协议进行销售。
关于工程模式，2020年的年报中，蒙娜丽莎自豪地提到：“目前已与碧桂园、万科、保利、中海、融创、龙湖、世茂、金科等近100家大型房地产商建立战略合作关系。”
营收增长的2021年，危险信号若隐若现
据国家统计局数据，2021年，全国房地产开发投资147602亿元，比上年增长4.4%；比2019年增长11.7%，两年平均增长5.7%。其中，住宅投资111173亿元，比上年增长6.4%。
这一年，蒙娜丽莎的营收继续增长，高达69.87亿元，同比增加43.64%，这是它上市以来营收的高光时刻。
虽然2021年房地产的开发投资势头看起来仍然在上升，但其实这一年蒙娜丽莎的危机已悄无声息地来临。当年，公司虽然营收暴增，但归母净利润同比暴跌44.41%，已从前一年的5.66亿元降至约3.15亿元。
对于2021年营收暴增但归母净利润暴跌的尴尬处境，蒙娜丽莎分析时提到，随着公司销售规模扩大，存货和应收账款等相应增加，部分房地产客户出现债务违约，预期信用损失较高，公司计提减值相应增加。
虽然已经有一些房地产客户违约，但蒙娜丽莎当年的战略工程业务仍在较快增长，加之经销业务同步增长，因此销售规模持续扩大。
2021年，蒙娜丽莎在年报中表示会“继续加强与房地产商的战略合作业务，与保利、万科、碧桂园、招商、金茂等建立了持续、稳定的战略合作关系”。
首次亏损的2022年，公司决心收缩订单
2022年到来后，许多房企的财务状况已是纸包不住火，暴雷房企的数量越来越多，房地产行业融资环境也逐渐趋冷。
同年，蒙娜丽莎不仅营收下降，最难过的是，这一年公司出现上市以来首次亏损，且亏损金额高达3.8亿元，同比暴跌220.92%。
关于营收下降，蒙娜丽莎认为，主要原因就是公司主动收缩部分风险较大的房地产客户订单。关于归母净利润的暴跌，蒙娜丽莎提到其中一方面原因是：部分房地产客户信用风险和预期违约风险进一步扩大，应收账款和应收票据逾期显著增加，预期信用损失较高，公司计提减值相应增加。
自2017年上市以来，蒙娜丽莎的营收从2022年开始减少，2023年继续下降。蒙娜丽莎的工作人员认为：“（不仅是）受房地产（行业周期）的影响，另外，市场总体需求也在下降，现在买房的人都少了，所以整个需求的总量在下滑。”
责任编辑：张蓓 主编：张豫宁
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