xx城市买哪里比较好 破解了一道买房难题

麻辣财经 要闻 2019-07-09 19:11:06 167
摘要:这种问题当然毫无意义,连基本的投资、自住需求都不说,我哪知道? 好在解决办法已经有了! 我们曾用《买房表格》明确过首付问题,今天就用「象限」来明确城市内部如何选筹问题

你们上学时体会过那种一道数学题琢磨半天终于做出来了的喜悦吗?

我现在就是这种感觉,而且今天都还没打开过股票账户,所以心情真的很不错。

很多读者会在留言里问:XX城市买哪里比较好?

这种问题当然毫无意义,连基本的投资、自住需求都不说,我哪知道?

好在解决办法已经有了!

我们曾用《买房表格》明确过首付问题,今天就用「象限」来明确城市内部如何选筹问题。

买房只有两类问题:

战略问题—买还是不买?

战术问题—怎么买?

我做了张表格,作用是帮大家在买房的战术问题上想得更全面具体。

表格本身没啥技术含量,但是非常实用,能解决很多纠结:

我是按照顺序做的这张表:

第一部分,确定启动资金。

乱七八糟的账户汇总一下,算算到底有多少钱。

家里六个钱包,沟通过没,能出多少钱?

这两部分加在一起,就是买房的启动资金。很多人对此是没数的,自己预算多少都不知道,导致看房很没效率,瞎看乱看。

第二部分,确定房源。

买房预算确定了,就可以确定大概的房子总价。

这时就可以联系中介了,想看哪个区的哪个版块,中介会根据你的预算推荐小区,带看主流户型。

小区确定了,接下来就是确定有几套在售房源,每套定价是否合理?哪套房东诚心卖,有砍价空间?

等具体房源也确定了,开始填表格:

这套房的真实总价是多?

对应多少首付?

中介费一共多少?

最终要拿多少钱出来才能买?

我的启动资金有没有缺口?

如果有,怎么补?

是放弃再看看别的?跟亲戚朋友借点儿?还是冒险动用一些融资手段,这些手段的成本是多少?

第三部分,确定安全边际。

每个月的固定收入能否完全覆盖「房贷月供」、「家庭固定开销」、「其它融资月供」?

如果不够怎么办?我的存款能坚持多少个月?

当然我认为如果因为买房变成「负现金流」状态,压根就不应该买。

如我所说,表格没啥技术含量,都是最简单的加减法。

但它让买房变成一 件非常具体的事,能极大提高效率。

也让你明白有些房子根本就不用看(根本就买不起),有些冒险的杠杆根本就不该加。

这张表格,送给真正想买房的读者,可以自己照着填一份。

别再当一个瞻前顾后,纠结无效问题的买房人。

首先你需要知道自己的需求:

刚需上车、刚需改善、离公司近一些、交通要好、纯投资升值,以及最重要的—通过《表格》确定出首付有多少。

区域选择决策象限

上图其余的部分,需要你自己把所在城市的版块片区填进去。

1象限——可能你们会觉得不成立,这不有病么,谁会抱着投资的预期买高单价呢?

其实不然,这个逻辑在很多单价2万以下的二线城市是成立的。

这些城市的特点是还比较初期,好区域和一般区域的价差不大,只有几千块,那么核心区的性价比会更高。等后期城市单价变高,价差一定会拉开。

或者我出高价买入这个城市不可复制的自然景观,锁定稀缺性,卖一套少一套。

以及,买对口公立牛小的高溢价学区房何尝不是这个逻辑呢?

2象限——最适合刚需和改善需求,房价相对高一些,产品品质和周边配套都没得说,住着舒服才是硬道理。

可以是市中心,也可能是低密度,看个人喜好。

选择这个象限就不要对「涨幅」抱太高预期,基数大就不可能有高涨幅。

尤其是配套完善的区域,周边一块生地没有,也不用指望靠拍出地王迅速拉升周边房价。

3象限——可能会是比较幸运的情况,一般来说投资和自住很难兼顾,除非你首付预算有限,上班地点又很偏。

如果几年前我在北京通州上班,首付实在有限,只能买在便宜的通州,离公司还近,低单价买入,真正的自住兼投资。

如果我在北京海淀上班,同样的预算,肯定不会买通州,毕竟年轻嘛,好好工作最重要,大概率买了单价更高的朝阳老破小,投资属性就比较弱了。

4象限——逻辑很明显,低价买入,配套什么以后再说。我有耐心,可以等规划,大片生地等同于升值空间。

品质什么的都可以妥协,我最看重的就是涨幅,便宜才是硬道理。

举个例子:

过去十年,北京地区涨幅最大的环线分布是:五-六环>六环外>四-五环>三-四环>三环内。

注意:这里比较的仅仅是涨幅,不考虑房价和流动性。

四个象限,四类版块,对应不同需求,每个都有其合理性。

自己的需求还是自己解决,问别人,很多时候人家都不知道你在说啥。

另,以上逻辑仅针对持续对人口有吸引力、城市不断扩大的一二线城市。其他城市是否适用我也不知道。

... ...

我们今天领跌全球

不就是2900点嘛,劳资又不是没见过。

4月份都以为再也见不到3000点了,结果一个月之后2800了!

算了不说了,说啥都是马后炮。

反倒是渐行渐近的中报季值得关注,现在出来都是报喜的,其中不缺黑马,比如今天「益生股份」半年报同比增长26倍,尾盘直接拉涨停。

海通、国泰君安、广发等券商也出披露了中报。

大平安今天又回购,平均价格在88.6元左右,已经累计回购了50亿的自家股票。好希望它能再跌一跌!谁知道呢~

... ...

招商证券出了一份A股历史上4次抱团复盘的研报,很关照当下,我们正处于第4次抱团,机构和散户一起挤在「大消费股」中。

要点如下:

持续加仓并持有某版块接近至超过30%算抱团——由于机构投资者的业绩考核、排名等压力,以及详细的「价投理念」,导致机构投资者会识别业绩增速最高的版块并逐渐调整到几种持股。

每个版块的业绩推动自有其原因恶化逻辑。

每次抱团真正瓦解前都会有1~2次「假摔」,起来之后会更加坚定地抱团。

抱团后期开始进入「自我增强」阶段,很多投资者会认为这个版块永远涨,永远跑赢大盘,从而吸引更多存量资金,再次上涨,开始正反馈。

可一旦抱团瓦解,很可能会答复跑输市场。而瓦解的根本原因是投资者发现了业绩更好的版块并开始切换。

四次抱团,每次维持大概13个季度。

如果从2016年Q1开始算,现在已经是第13个季度了。

如果从2017年Q1算起,那么根据历史经验,抱团行情还有三个季度才会结束。

且行且观察吧,这年头左侧右侧都不容易,谁能说自己看准了呢?

... ...

今天报名参加了一个挑战30天只花3000块的打卡,我已经开始像模像样地手动记账了,一个月后再给你们汇报。为了选题不断折腾自己...


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