招商蛇口首季净利或倒退五成 房地产开发收入增速连降三年

麻辣财经 经济 2019-04-17 17:35:35 198
摘要:​320平米复式高层,15万元人民币即可买下。一则有关黑龙江鹤岗的最新房价信息,近日通过网络媒体得以迅速发酵。当然,这注定只是个案。 事实上,在过去一个月里,来自中国各地的土地竞拍呈现出一个截然不同的场景:3月21日,合肥六块土地总成交124亿元,其中金地集团(600383.SH)28.7亿元中标地块,楼面价为11700元/平米,溢价率140%。而在更早之前的3月7日,浙江江山一宗

320平米复式高层,15万元人民币即可买下。一则有关黑龙江鹤岗的最新房价信息,近日通过网络媒体得以迅速发酵。当然,这注定只是个案。

 

事实上,在过去一个月里,来自中国各地的土地竞拍呈现出一个截然不同的场景:3月21日,合肥六块土地总成交124亿元,其中金地集团(600383.SH)28.7亿元中标地块,楼面价为11700元/平米,溢价率140%。而在更早之前的3月7日,浙江江山一宗土地经219轮竞拍后以8412元/平米的楼面价夺得当地地王,溢价率则为51.3%。

 

经历去年四季度前所未有的保守之后,2019年初中国房地产企业似乎在“拿地窗口期”变得异常兴奋。不过,这仍可能只是假象。一个切实的证据——对于2019年业绩走势及预期,行业龙头们纷纷变得更趋谨慎。据悉,中国恒大(3333.HK)、碧桂园(2007.HK)以及万科(000002.SZ)三巨头在年度报告中不约而同将以往“高速增长”的表述,换成了“有质量的增长”。而龙湖集团(0960.HK)甚至将全年销售目标增速调低至10%,即为业内20%普遍预期的一半。

 

随着未来房地产市场集中度进一步提升,保持小幅而稳健的持续增长,某种意义上已是成功。要知道,有同行此刻已发出业绩下降的预警。

 

近日,招商蛇口(001979.SZ)公布了其2019年一季度的业绩预告,预计报告期内公司归母净利盈利区间在25亿元—27亿元之间,同比下降约54%—57%。而2018年一季度该公司实现归母净利润58.41亿元。

 

作为粤港澳大湾区中先发拥有土储和开发优势的公司,招商蛇口的该份季报预告出乎很多人的预料。记者就市场普遍关注的问题发送提纲至该公司董秘办,但截至发稿日并未收到回复。

 

不过,招商蛇口在公告中同时表示,“由于工程转结多集中在下半年,报告期内转结面积减少,导致公司转结毛利同比减少约26亿元”。

 

记者同时注意到,招商蛇口4月15日发布公告称,正筹划支付现金受让中航国际控股持有的中航善达(000043.SZ)22.35%的股权,并以持有的招商物业100%股权认购中航善达非公开发行股份,即相当于将招商物业注入到中航善达这一上市平台。

 

截至4月16日收盘,该公司23.17元/股的股价表现较52周高点落后5.7%。

 

投资收益占比上升

 

据记者统计,截至2019年4月16日,在A股市场上已公布一季报业绩预告的38家房地产企业中,只有4家公司业绩预减,分别为深振业A(000006.SZ)、新华联(000620.SZ)、招商蛇口以及世荣兆业(002016)。

 

其实在刚刚过去的年报季中,招商蛇口的表现并不差。中指研究院数据显示,招商蛇口2018年房地产销售额为1680亿元,在所有房企中排行第12位。另据2018年年报显示,招商蛇口在该报告期内实现营业收入882.78亿元,同比增长16.25%;实现归母净利润152.4亿元,同比增长20.42%。

 

但记者也注意到,自2015年通过重大资产重组上市以来,尽管公司业绩保持着稳健的增长态势,2018年营收也维持了一贯的增速,但期内招商蛇口对于投资收益的依赖不断加重。而该公司主要营收来源的社区开发与运营(房地产开发与销售)业务收入,其增速却连续三年出现下降。

 

该公司年报显示,招商蛇口2018年投资收益达到65.48亿元,占到当年归母净利润的42.97%。其中,仅处置招商局大厦、上海招商局广场以及北京招商局大厦(以下简称“京沪三项资产”)确认的投资收益,就达到35.09亿元。

 

2017年,招商蛇口与太盟投资共同发起设立地产基金,并将上述京沪三项重量级资产出售给该地产基金。交易总对价合计50.36亿元。由于该交易在2018年3月31日才最终完成,所以大部分收益体现在2018年度的年报中。

 

有业内人士解释称,在上述交易中,招商蛇口用京沪三项资产的股权引入太盟投资,相当于变相通过项目股权融资。而通过出售项目的部分股权,招商蛇口也同步确认了投资收益。

 

房地产开发收入增速连续下滑

 

招商蛇口拥有蛇口区、太子湾以及前海片区的大片土地,土储丰富。出让旗下土地项目部分股权提前锁定收益的做法对该公司颇为正常。

 

就在2018年11月底,中集集团(000039.SZ)以63.2亿元的价格竞得了招商蛇口深圳太子湾项目的股权。该项目分别包括太子湾融商置业有限公司49%股权、太子湾商泰置业49%股权、深圳商启置业有限公司51%股权、深圳市乐艺置业有限公司51%股权。上述四家公司的主要资产为深圳蛇口自贸区太子湾片区四宗土地,占地面积近4万平方米。

 

据了解,招商蛇口2011年在公开市场竞得上述土地,但多年来并未进行开发建设。数据显示,截至2017年末其前期投入仅为5.71亿元。

 

实际上,近三年来招商蛇口投资收益急剧提升,占净利润的比重也在增加。Wind数据显示,2015年招商蛇口投资收益还只有5.85亿元,但2016年至2018年间,该公司投资收益分别达到了42.03亿元、29.1亿元和65.48亿元。

 

招商蛇口的主营业务为社区开发与运营,此部分为该公司贡献了88%以上的收入。不过记者注意到,招商蛇口的房地产业务收入增速已经连续三年下滑。2016年至2017年,招商蛇口社区开发与运营业务收入增速分别为33.9%、18.69%和13.97%。

 

除了房地产业务外,招商蛇口业务还包括园区开发与运营,邮轮产业建设与运营。但市场分析人士指出,该公司邮轮及园区业务短期内盈利困难,投入与产出不成比例。

 

年报数据显示,招商蛇口园区开发和邮轮运营两大业务近年来均出现了业绩下滑。其中前者在2017年收入同比下降18.04%;而邮轮产业建设与运营业务2018年收入同比下降4.31%。

 


版权声明

本文仅代表作者观点,不代表本站立场。

本文系作者授权本站发表,未经许可,不得转载。

相关推荐
麻辣财经(http://www.huii.cc)更懂你的财经资讯平台,让投资变得更简单。
麻辣财经 刚刚 麻辣财经
7月12日,圣莱达(002473.SZ)发布了今年上半年的业绩下修公告。据披露,今年上半年预计归母净利润为-2150万元至-1750万元,同期为907万元,而此前一季度预告则为-1750 万元至-1450 万元。
麻辣财经 07-16 110 圣莱达 
深交所今日向金科股份下发关注函,对金科股份计划溢价1100%收购公司实控人黄红云弟弟黄一峰名下公司股权事项表示关注。深交所要求金科股份就收购公司所持项目的具体情况、资产评估报告及披露的项目评估情况是否与评估报告一致、公司董事会审议此次关联交易事项时无关联董事回避表决的原因及合理性等问题进行说明和补充披露。
扬言要用5年时间将商业板块做到500亿规模的旭辉,终于在时间过半后做出了调整。 近日,旭辉对外宣布,成立旭辉集团商业地产管理总部(以下简称“旭辉商业”),原本的商业管理部和旭美商业将被并入旭辉商业。新成立的旭辉商业主要统筹管理全集团商业项目的投资、设计、开发、招商和持有营运。
2年多前,闹得沸沸扬扬的ST昌鱼(600275)控股权争夺,一度惊动了监管层,并要求公司核实异动账户。 闹剧散场后,昔日结盟的一致行动人,却留下了一则奇闻。
麻辣财经 07-05 145 ST昌鱼 
在试图通过海螺型材借壳上市失败后,奇瑞控股旗下奇瑞新能源汽车股份有限公司(下称“奇瑞新能源”)正在为登陆科创版做准备。奇瑞内部人士向记者证实了上述消息。
文章排行
  • 日榜
  • 月榜